Тема на броя

  Правото на чужди граждани да придобиват земя в България – необходимо условие за членството на страната в ЕС

Правилата, които важат за Европейския съюз, трябва да важат и за България
          Интервю с Велислав Величков

Правна уредба на възможността за придобиване право на собственост върху недвижими имоти от чужденци в държавите - членки на Европейския съюз

Глава 4 “Свободно движение на капитали”




ПРАВНА УРЕДБА НА ВЪЗМОЖНОСТТА ЗА ПРИДОБИВАНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ОТ ЧУЖДЕНЦИ В ДЪРЖАВИТЕ - ЧЛЕНКИ НА ЕВРОПЕЙСКИЯ СЪЮЗ

В повечето страни-членки на ЕС като Германия, Великобритания, Португалия, Холандия, Белгия и Люксембург няма никакви ограничения относно възможността чужденци да придобиват право на собственост върху земя. В тези страни чужденците се третират наравно със собствените граждани.

В Германия, съгласно чл. 14 (2) от Grundgesetz, няма разграничение между германски граждани и чужденци относно правото да придобиват собственост. Подобна разпоредба съществува и в чл. 711 от Code Civil на Франция, където чл. 34 от Конституцията предвижда, че правилата относно режима на правото на собственост се уреждат със закон.

Във Финландия последните ограничения относно възможността на чужденци да придобиват недвижими имоти са отменени в началото на 2000 г. Към настоящия момент, няма общи ограничения за чужденците да купуват или притежават недвижима собственост във Финландия, с изключение на архипелага Ahvenanmaa, където се изисква местожителсто на островите (това изискване се отнася и до гражданите на Финландия).

В Швеция чужденци могат да придобиват недвижими имоти, след подаване на молба. Разрешение може да бъде отказано само ако имотът е разположен близо до военни обекти или в области, които са изключително популярни сред шведското население. Последното ограничение цели да предотврати увеличението на цените на недвижимите имоти.

В Австрия не съществуват ограничения само относно придобиването на право на собственост върху земя и недвижими имоти от граждани на Европейския съюз, тъй като те се третират като собствени граждани.

Съгласно чл. 44, ал. 1 от Конституцията на Италия, със закон се налагат задължения и ограничения върху придобиването на право на частна собственост върху земя, определят се границите в зависимост от региона и различните земеделски райони, насърчава се и се налага култивирането на земята, преобразуването на големи имоти, реорганизацията на производствени образувания, подпомагането на малки и средно големи стопанства.
В Италия и Испания съществуват ограничения за придобиването на земя от чужденци в граничните райони. В Испания, тези ограничения не се отнасят до граждани на ЕС, докато в Италия, притежаването и използването на земя в гранични райони от чужденци, включително граждани на ЕС, трябва да бъде разрешено от местния префект на полицията.

Специални ограничения за придобиване на земя в граничните райони съществуват и в Гърция, където гражданите на ЕС са подложени на същите ограничения, които се отнасят до гръцките граждани. Останалите чужденци са подложени на различен режим.

В законодателството на десетте нови страни, които се присъединиха към ЕС на 1 май 2004 г, към настоящия момент съществуват различни ограничения на възможността чужденци да придобиват право на собственост върху земя или други недвижими имоти. Предвидено е тези ограничения да отпаднат окончателно след изтичане на посочените в Акта за присъединяване преходни периоди. Изключение представлява Малта.

В Унгария тези ограничения са посочени в Указ 7/1996 г. (I.18) на правителството за придобиване на недвижими имоти от чужденци. Съгласно указа, за придобиването на недвижими имоти се изисква разрешение, издадено от областната администрация по местонахождение на имота. Чужденците могат да придобиват право на собственост върху недвижими имоти, с изключение на земеделски земи и земи в защитени територии. В някои случаи, напр. когато чужденецът пребивава в Унгария повече от пет години, издаването на разрешение е задължително. В повечето случаи обаче то зависи от компетентния орган.
Съгласно Акта за присъединяване, Унгария може да запази съществуващите към момента на подписването му ограничения относно придобиването на т. нар. второ жилище за срок от пет години (до края на май 2009 г. най-късно). Тези ограничения обаче не се отнасят до граждани на държавите-членки на ЕС и държавите, страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, които пребивават в Унгария на законно основание поне четири години.
Унгария е договорила седемгодишен преходен период, в който може да остане в сила действащата забрана за придобиване на земеделска земя и гори от чуждестранни физически и юридически лица. Тази забрана няма да се прилага към самонаетите фермери, които пребивават в Унгария и се занимават с фермерство поне три години.

Подобни преходни периоди е договорила и Чехия, където липсва конституционна уредба на този въпрос. Съгласно действащия Чешки валутен закон, чужди граждани, които не пребивават постоянно в Чешката република, не могат да придобиват недвижими имоти, с изключение на някои специфични случаи като наследяване и реституция. Тази материя е предмет и на Закона за собствеността върху земя, Закона за земеделието (уреждащ условията за предприемачество в земеделието) и Закона за имиграцията (уреждащ правото на пребиваване за граждани на ЕС).
Петгодишен е преходния период за придобиване на второ жилище, като са изключени гражданите на страните-членки на ЕС и Европейското икономическо пространство, които пребивават в страната.
Седемгодишен е преходния период за придобиване на земеделска земя и гори, като са изключени самонаетите фермери.

Член 64, ал. 1 от Конституцията на Полша предвижда, че всеки има право на собственост, ограничени вещни права и право на наследяване. Съгласно ал. 3 правото на собственост може да бъде ограничено посредством закон и само до степента, която не нарушава същността на това право.
Продажбата на недвижими имоти на чужденци в Полша е уредена от Закон за придобиването на недвижима собственост от чужденци от 24 март 1920 г., изменен през 2001 г. За целта се изисква разрешение от министъра на вътрешните работи и администрацията, от министъра на отбраната – в зависимост от местоположението на земята и от министъра на земеделието - в случаите на закупуване на земеделска земя.
Полша е договорила петгодишен преходен период за придобиването на второ жилище, който не се прилага към гражданите на страните-членки на ЕС и Европейското икономическо пространство, които пребивават в страната поне четири години.
Дванайсетгодишен е преходния период за придобиване на земеделски и горски земи, като са изключени самонаетите фермери от страните-членки на ЕС и Европейското икономическо пространство, които са наематели на земята от три или седем години, в зависимост от района.

В Естония, Законът за собствеността от 1995 г. предвижда възможност за налагане на законови ограничения при придобиването на собственост от чуждестранни юридически лица и граждани в обществен интерес.
Съгласно Закона за ограничаване придобиването на недвижима собственост от 01.04.2003 г., следните лица могат без по- нататъшни ограничения да придобиват право на собственост върху десет и повече хектара земеделска и горска земя:
а) естонски граждани;
б) граждани на договарящи страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, които пребивават в Естония постоянно най-малко три години, преди момента на сключване на договора за продажба и които като еднолични собственици са вписани в естонските регистри и са ангажирани в производството на земеделска продукция най-малко за три финансови години;
в) юридически лица, вписани в регистрите, чиято дейност включва производство на земеделска продукция и ангажирани в производството на земеделска продукция най-малко три години.
Лицата, които не попадат в посочените по-горе категории могат да придобиват право на собственост върху земеделска или горска земя само с разрешение на областния управител, като по отношение на тях съществуват ограничения за придобиване на недвижима собственост в някои Естонските острови и гранични райони, произтичащи от причини на национална защита. Тези ограничения могат да бъдат преодоляни с разрешение на правителството.
Естония е договорила седемгодишен преходен период за придобиването на земеделска земя и гори.
По отношение на физически и юридически лица на договарящи страни по Споразумението за европейското икономическо пространство, след края на преходния период, предвидените изисквания за придобиване на земеделска и горска земя ще се прилагат само дотолкова доколкото такива изисквания се прилагат и към естонските физически и юридически лица. След края на преходния период, по отношение на лицата от договарящи страни по Споразумението за европейското икономическо пространство, няма да се прилагат изискванията за отседналост, вписване в регистъра, придобиване на опит в производството на земеделска продукция и управление на гори.

В Латвия законът позволява притежаването на земя от смесени сдружения с чуждестранно участие, при условие че латвийски граждани държат болшинството от капитала и регистрирани чуждестранни компании от страни, с които Латвия има споразумения за защита на инвестициите.
Латвия също е договорила седемгодишен преходен период за придобиването на земеделска земя и гори, който не се отнася към самонаетите фермери които пребивават в страната от три години и се занимават с фермерство.

Същият преходен период е договорила и Литва, където съгласно чл. 47 от Конституцията, чуждестранни образувания могат да придобиват в собственост земя и гори по силата на закон.
Съгласно Временният закон за придобиване на земеделска земя от 28.01.2003 г., физическо лице може да придобие право на собственост върху земеделска земя ако то е регистрирано като фермер или има квалификационен сертификат издаден от оторизирана правителствена институция. Това не се прилага ако след придобиването на земята, притежаваният парцел земя не надвишава три хектара земеделска земя.
Юридическо лице може да придобие земеделска земя ако то е спечелило най-малко 50 % от неговия доход от земеделски дейности за последните две години.
Не се предвиждат ограничения по отношение на гражданите на Европейския съюз.

Преходен период при същите условия е договорила и Словакия където съгласно Валутния закон, само словашки юридически лица могат да притежават недвижими имоти, докато чуждестранни физически или юридически лица могат да притежават недвижими имоти само чрез създаването на юридическо лице, регистрирано в Словакия.

В Словения до 1997 г. съществува текст в Конституцията, който забранява на чужденци да придобиват право на собственост върху земя. В съответствие с поетите от страната задължения по Споразумението за асоцииране, този текст е изменен през 1997 г. в смисъл, че чужденци могат да придобиват право на собственост върху недвижими имоти при условия, определени в закон или в международен договор, ратифициран от Народното събрание.
В Словения европейските граждани имат право да купуват недвижима собственост ако те живеят най-малко три години в страната.

В действащото законодателство на Малта също са предвидени ограничения на възможността чужденци да придобиват право на собственост върху недвижими имоти. Според Act № XXXVII, известен като Immovable Property Act, чужденци могат да купуват жилища в Малта, но при известни ограничения. Те имат право да закупят само едно жилище и то трябва да има пазарна стойност не по-ниска от 30 000 малтийски лири за апартамент и 50 000 малтийски лири за къща, като е необходимо разрешение от министъра на финансите.
В хода на преговорите за присъединяване към ЕС, Малта постигна постоянно споразумение, което ще бъде приложено като Протокол към Договора за присъединяване на Малта. Съгласно Споразумението, съществуващите ограничения ще продължат да действат и след присъединяването на Малта към ЕС, с някои промени:
1. Ограничението за закупуване на второ жилище няма да се прилага спрямо граждани на ЕС, които пребивават в Малта поне пет години.
2. След присъединяването, за закупуването на първо жилище няма да е необходимо разрешение.
3. След присъединяването, няма да се изисква разрешение, когато гражданин на ЕС, установил се постоянно в Малта, иска да закупи недвижим имот, свързан с неговата стопанска дейност. Той обаче няма да може да купи втори имот, освен ако пребивава в Малта поне пет години.
След присъединяването, ще остане непроменено изискването за разрешение за закупуване на недвижим имот от чужденец, когато правителството на Малта счита, че имотът е с историческа стойност или е разположен на историческо място.
В някои зони на страната, които са специално посочени като развиващи се зони, всяко лице, независимо дали е гражданин на Малта, гражданин на ЕС или дори негражданин на ЕС, може свободно да купува недвижими имоти, без никакви ограничения.
Следва да се има предвид, че Споразумението между Малта и ЕС е приемливо единствено поради уникалната географска и демографска ситуация в страната и не може да служи като прецедент в преговорите с останалите страни-кандидатки.


Справката е изготвена от Дирекция “Законодателна дейност и европейско право” към Народното събрание





©SG 2003